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北京写字楼市场正处于价值回归,谈“抄底”为时尚早

北京写字楼市场正处于价值回归,谈“抄底”为时尚早

fengyouyang·2019/08/13 10:25:45 浏览量:286
摘要:2019年开年,以京东和头条为代表的互联网新贵们豪掷数十亿购置办公大楼。而就在几天前,北京通州运河商务区刚刚成交一笔30亿大单,是迄今为止通州区最大的一笔大宗物业交易。据投中网PropTech研习社的统计,2019年上半年,北京地区发生了11起大宗交易,披露交易金额超过300亿元。

2019年开年,以京东和头条为代表的互联网新贵们豪掷数十亿购置办公大楼。而就在几天前,北京通州运河商务区刚刚成交一笔30亿大单,是迄今为止通州区最大的一笔大宗物业交易。据投中网PropTech研习社的统计,2019年上半年,北京地区发生了11起大宗交易,披露交易金额超过300亿元。

北京 (3)

交易密集,资金量大,北京写字楼市场到了最佳抄底时刻吗?

1、北京写字楼处于价值回归,谈抄底为时尚早

8月9日,由投中网PropTech研习社联合好租举办的Vtalk沙龙《北京写字楼市场的最佳抄底时刻》在WeWork望京商业中心顺利举行。

来自电子城、金融街控股、华润置地、中海地产、绿地商业、东方藏山、新华联集团民企总部等资产端代表;景瑞控股、中金佳晟、华夏久盈、增邦资本、世嘉融金、宝瑞通等资金方代表;戴德梁行、乐工场、资产360、选址中国、Spaceforce等第三方行代表围坐一桌,共话北京写字楼市场租售冰与火。

会上,好租晓楼数据服务平台高级研究员发布报告:《大案牍术|捕捉北京商办价值回归中的机遇》。报告表明,从2015年4月以来北京写字楼市场租金价格呈现回落,价值回归的状态;2018年初到现今,5元以下的段位在提高,高租金段位逐渐缩小。

好租晓楼×投中网PropTech研习社写字楼沙龙

对北京写字楼市场走势,好租晓楼数据服务平台判断是良性回归,一部分是价值回归,一部分是投资心理上的理性回归。至于北京市场近期大宗交易频发,是否到了最佳抄底时刻,好租晓楼数据服务平台认为“抄底”概念有误区,目前来看更多是价值投资。

北京写字楼市场已经迎来最佳抄底时刻了吗?在圆桌对话环节中,多数嘉宾表示为时过早。

首先,市场上的标的价格并没有降下来。与会嘉宾表示,无论是业主心理预期还是真实交易价格,都没有明显下降。在实际成交的案例中,不少物业在交易最后一刻,价格还是涨上去了。

其次,租金不稳定与大宗交易买卖关联。与会嘉宾表示,因为租金不稳定,今年很多知名基金提出让出售方增加租金担保的条件,所以说在租金趋势不明朗的情况下说“抄底时刻”为时早。

最后,从北京大宗交易的实际成交量的数据来讲,数量较少,不足以支撑“抄底”论断。

2、谈大单实操:特殊机会投资,要找对“神仙”

那么对于这些大单操盘手来说,在实际交易环节当中,哪些要素最重要?

资金成本,资金性质,标的状况,退出周期都非常重要。

那什么样的融资成本在业内看来是低的呢?在场的嘉宾基本都赞同6%以下的融资成本是低的。从资金成本来看,外资基金跟内资相比优势很大,外资拿的是保险资金,资金成本低,而且周期长,像铁狮门一个项目能拿在手里运营20年。

不光资金挑标的,标的也挑资金方。一个项目从头做到尾往往需要强大的团队,包括资金、运营。所以,有机构只会选择10亿以下的独栋项目,这样会得心应手一些。

在本次沙龙活动中,与会嘉宾谈到了一些特殊机会,其中不乏一些经典的项目,如朝外101大厦。有与会者提及,当初听债务方讲101大厦的故事,听一半就不想听了,因为里面太复杂。

若想拿下特殊机会里的项目,找到能拿下脏活累活的人是关键。例如,凤展大酒店市场上5亿没人买,就因为里头有很多问题。而世贸工三的项目就是因为“找不着”制造“脏乱”的那个人,“那个人找着了,问题就解决了”。

虽说是脏活累活,但本质上是门技术活。资金方在找合作伙伴时,一般用什么标准筛选呢?对此,有与会者表示,首先看资金成本和性质,再就看操盘手的情商,情商不够得不到信任,肯定也拿不到楼。

很多基金公司为了处理这些特殊机会,会特地挖一些当过法官的人才。因为有些项目问题不单纯是钱能解决的,也不是单纯挂牌、摘牌就能解决的,而是真需要找对“神仙”才能点石成金。

不过,一位来自保险公司的参会人员称,保险资金跟其它基金不太一样,在银保监会监管之下,保险资金投到哪里都有严格的监管条例,这其中包括城市的选择范围、使用年限等等,都有严格限制,而遇到股权有问题的项目,则非常谨慎,做投资之后要上报审批。保险资金本身很低,属于风险厌恶型的,这类项目保险公司都会比较谨慎。

3、谈修复逻辑:修复是资产增值重要来源

干净标的是险资等低成本资金方的优选,但对于一些民营背景的公司来说,资金成本不具备优势,所以不良资产成为他们的选择。不良资产的货币成本相对较低,未来能够有更高的溢价。对于他们来讲,投资逻辑依然是买入-修复-退出。

与会的一位资方人士表示,修复资产是增值的重要来源,他们肯定愿意尝试做这样的脏活累活。但另一方面,不良资产走向不良的原因有很多,可能是资金端债务不良,也可能是业权本身分散或者有其它各种各样的小业主关系。

因此,在修复逻辑中,须结合具体项目具体分析。有些项目是可以尝试进行修复的,但例如101或世贸工三这样的项目,对团队操盘专业能力,或是请到神仙的能力的要求都非常高,对于这种项目他们也无能为力。原则上,他们愿意做这样的事,但大多数项目背后太复杂了,很多不良资产背后还藏着20年、30年长租约,有可能拿到没法运营,就没办法兑现,对投资人也不负责任。

此外,一个项目是否要做,投资人的偏好也是一个很关键的因素。上述资方人士提及,可以把他们目前的投资人分为大型金融机构和高净值客群这两类。其中,信托这样的机构资金对涉及到涉诉、债权就非常敏感。且不良资产可以处理,但是体量也不能过大,还是得结合项目分析。

对此,有与会的资产方人士则表示,大家想收的每个项目干干净净的,没有那么多时间跟精力处理这些情况。从开发商角度来看,更多干干净净的项目是受欢迎的。

而另一种形态则是联合办公这样的新物种,过程中会将老旧厂区拿过来二次改造再运营。与会人士表示,这种项目至少租期10年以上,才会把钱投出去,改造出来。改造之后不可能再卖了,因为本身它不是销售的,而是可能通过资金或附加值来保证收益。

至于目前新涌现的各类智慧楼宇管理技术或项目,不管是资金方还是资产方更在乎的是系统解决方案,他们期待一站式而且性价比高,直接见效的解决方案,尤其要会算账,毕竟楼买来是要增值溢价的。不管是联合办公还是其他新物种,要把修复这门账算明白,才能得到资金方和业主方的青睐。

来源:搜狐焦点北京站


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