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沉寂合生重返香港 朱孟依11.2亿港元购入中环中心49楼

沉寂合生重返香港 朱孟依11.2亿港元购入中环中心49楼

fengyouyang·2018/10/12 09:57:21 浏览量:227
摘要:在敲定出售之前,每隔一段时间中环中心就有“被出售”的传闻,这宗价格高达407亿港元的写字楼被抱走后,故事还未终了。

在敲定出售之前,每隔一段时间中环中心就有“被出售”的传闻,这宗价格高达407亿港元的写字楼被抱走后,故事还未终了。

北京写字楼

随着大厦被渐渐“切割”,成为它的业主不再是难事,但中环中心的光环依旧在。

10月11日,合生创展宣布,全资附属公司尚骏置业向满辉收购The Center(49) Limited全部已发行股本连同其相关股东贷款,收购价格介于10.62亿及11.74亿港元之间,具体将参考物业价值11.18亿元及完成日期的资产及负债后而定。

早在9月19日,卖方满辉便与合生创展旗下另一家公司订立了收购意向书。

就此次收购,合生创展称,收购事项亦可扩大该集团的固定资产组合。

目前该笔收购还未作实,完成的前提包括满辉向其股东张顺吉收购该物业,使满辉真正成为物业的拥有人。同在10月11日,满辉已与张顺吉已就此签订协议。

“沉寂”合生重返香港

买卖协议达成后,The Center(49) Limited将成为合生创展的全资附属公司,其下的主要资产便是中环中心49楼全层,建筑面积25695平方呎,呎价4.13-4.56万港元,较中环中心出售时整体均价溢价25%及38%。

资料显示,目标公司2017年的除税及非经常性项目后溢利为1.38亿港元,截至2017年底的总资产为6.0亿港元,资产净值5917万港元。

目前,该物业仍有租约在身。合生创展称,该物业将作为其香港办事处(自用),但受限于所有现有租约于2019年4月或前后届满或提早终止。

据悉,早在1992年朱孟依便以港商身份回到内地的发展房地产业务,并在十年之内发展成为地产界的“航空母舰”。虽然标榜香港起家,但目前并未有充分的信息证明合生在香港持有物业。而合生创展的中报则显示,香港被归入华南区域。

至于为何现时合生创展高价入手中环中心物业用以自用,收购又是否意味着合生创展未来有进一步开拓香港市场的计划,这些问题目前尚未收到合生创展方面的回复。

对比世纪交替之时情况,不管是因为地产业务在朱氏家族中地位的旁落,还是其保守运营策略所致,近几年合生创展的业绩并未因大势而有明显起色,对于地产商而言最基本的“生存法则”——拿地,它也几乎没有积极争取。

继2017年9月罕见收购惠州项目以来,一级土地市场上合生创展几乎没有获取项目,截至年中其持有土地储备2936万平方米,“足够七到十年开发之用”。这些土地储备位于广州、惠州、北京、天津、上海及宁波六大城市,其中办公楼物业总面积为209万平方米。

但同时也有迹象显示,沉寂已久的合生创展近期正在发展一系列的内部变化,包括9月份正式委任前建行广东省分行副行长席荣贵为总裁,从而结束了六年总裁职位空缺的状况。

不过,今年以来,合生创展在融资方面并不顺畅,共年内申请的两笔债券,包括规模达31亿的2018年私募债及100亿的租赁公司债均遭遇终止发行。中报还显示,合生创展一年内需偿还的贷款达到191亿港元,手中现金仅有45.3亿港元。合生此次约11亿港元的收购价,尚且需要安排超过50%的贷款。

住宅业务发展虽然沉寂,但过往沉淀下来的核心市场商业物业仍旧充满吸引力。标普曾在五月份将合生创展评级展望由“稳定”调整至“正面”,同时确认其“B-”长期发行人评级,便是出于对其扩大投资物业及租金收入的看好,认为这将开始为其收入和现金流量作出贡献。

数据显示,2018年上半年,合生创展的租金收入大幅增至10.5亿港元。

被拆售的中环中心

至于这次交易的买方,公告显示,满辉成立于英属处女群岛,主要业务为投资,卖方担保人张顺吉是其董事及主要股东,是物业的实益拥有人。但按照过往的交易记录,49层应为“物流张”张顺宜所有。

据观点地产新媒体过往报道,今年5月,长实以402亿港元出售的中环中心75%业权正式成交,业权被多家投资人拆分。按照2017年底的公告,中环中心的接盘方为中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司,其股东包括国储能源化工(持有55%)及个人投资者卢文端、马亚木、陈秉志、张顺宜及蔡志忠(合计持45%)。

但随着国储能源化工退出,世茂房地产主席许荣茂及金利丰行政总裁朱李月华开始接手相应的55%权益。

据苹果日报8月份报道称,出售之后的48层楼面中,许荣茂将占9层楼面,“小巴大王”马亚木占13层,张顺宜持有43楼、49楼及50楼3层楼面,金利丰集团朱李月华占7层楼面,卢文端持有5层,“磁带大王”陈秉志及好友温太共持有9层,蔡志忠持有2层。

在创造了史上最高写字楼出售历史之后,中环中心的拆售继续成为市场焦点。中环中心最初出售时均价为3.3万港元/平方呎,但出售完成时市场价已涨至3.7万-5.5万港元,每层楼面价值亦涨至9亿-14亿港元。

7月,港媒爆料称,张顺宜旗下的43楼、49楼及50楼出售接近完成,分别涉资港币11.17亿、11.89亿及13.3亿。但至8月初,张顺宜回应称49楼及50楼由中资财团买入,涉资26亿港元,均价5.1万港元/平方呎,比最初的购入均价3.3万港元相比升值超50%;43楼有意以4.8万港元放售。后有消息指,接盘50楼的中资为原租客国浩集团。

虽然如今49楼买方揭晓,而张顺宜与张顺吉的具体关系尚未厘清,但从过往香港商铺交易信息可查,张顺宜及张顺吉不时作为资产的共同持有人出现。

除了张顺宜,此前收购方中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司主席卢文端持有的30楼亦以10.7亿港元售出,层面积为24890平方呎,呎价4.3万港元。而蔡志忠则已经启动22楼全层拆售,呎价4.7-4.8万港元。

虽然有不少投资者发出拆售邀请,但亦有投资者宣布将持有,如金利丰集团朱李月华。即便不出售,分析指,以中环甲级商厦极低的空置率来看,未来租金仍有上涨空间,投资收益可以达到3厘。

来源:观点地产网

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