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严调控下大型房企业绩高增长 三大逻辑揭示行业变局

严调控下大型房企业绩高增长 三大逻辑揭示行业变局

好租网·2017/07/17 12:25:56 浏览量:84
摘要:时间过半,任务过半,大部分房企交出了亮丽的期中考试答卷:有7家房企半年销售额迈入千亿俱乐部,其中,状元碧桂园半年销售额接近3千亿元,榜眼万科和探花恒大半年销售额均超过2千亿元;销售额排名TOP20中有10家房企增幅超过70%;大部分房企目标完成率已超50%。 

时间过半,房地产全年任务过半,大部分房企交出了亮丽的期中考试答卷:有7家房企半年销售额迈入千亿俱乐部,其中,状元碧桂园半年销售额接近3千亿元,榜眼万科和探花恒大半年销售额均超过2千亿元;销售额排名TOP20中有10家房企增幅超过70%;大部分房企目标完成率已超50%。

  

从上半年全国的房地产形势看,销售面积和销售额的累计同比增速是逐月下降的,这意味着整个市场蛋糕不会变得更大,这时我们看到大型房企跑的速度更快了,累计同比增速远高于行业平均水平。  

如果说今年1、2月份房企高增长的业绩与去年销售火爆及年底藏货有关,那么在“3.17”以来全国近60个城市或地区密集刮起的新一轮楼市调控风暴下,限购、限贷、限价、限售、限商住、限离婚……这些销售“障碍”仍没有阻挡大房企半年业绩的继续高增长,究竟是什么原因?这背后的逻辑是什么?下半年这种高增长能否持续?  

对此,接受证券时报记者采访的多位业内人士认为,“大象跳舞”蕴藏三个逻辑:一是有规模才有江湖地位,排名靠前资源多;二是大企业在严调控下优势凸显,反而更加有利;三是全国布局,抓住弱二线、热点三四线补涨机会。他们预计,下半年大房企业绩增速将低于上半年,但仍远高于行业平均水平。  

逻辑一:有规模

才有江湖地位  

上半年,大型房企都在争排名,拼命往前冲,业绩增长迅猛。有关机构的数据显示,截至6月30日,超级阵营(销售额突破1000亿)中由于有融创和中海的加入,企业数量增加至7家,平均销售额增长39.26%,达1848亿元;第一阵营(销售额500-1000亿)新增龙湖、金地、绿城、招商蛇口、鲁能5家企业,企业数量共计7家,平均销售额达651亿元。  

新城控股高级副总裁欧阳捷接受证券时报记者采访时认为,冲业绩争排名,主观原因是这些房企意识到“有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权”,只有跑得快,在排名上才能过得去。为什么大家要去冲?因为担心被抛弃掉。2013年讲城市分化时,中小房企就被购房者、金融机构、供应商、政府等抛弃了;2014年银行说只做百强房企贷款,其他只收不贷;2015年基金说只做百强房企;2016年供应商也这么说了。  

“现在银行收的非常紧,放款首先看你排名在不在百强,不是百强就不考虑了,那你就基本没有新增贷款了。未来银行不排除收缩到50强的可能性,那时50强之外拿不到银行贷款,那你的发展速度会一落千丈,意味着被抛弃了,以后不可能有大发展了。你不激流勇进,就不进则没(沉没)了,可能会断崖式下跌,因此大家现在都有百舸争先的劲头。”欧阳捷说。  

欧阳捷认为,大家争排名的客观原因是,排名越靠前,获得资源越多。第一是人的资源,大家都愿意去蒸蒸日上的企业,往大企业走,增长快的大企业好招人。第二是资金资源,只有大房企才能从银行拿到钱,大房企拿到开发贷后就去买地,然后把土地抵押再获得开发贷,接着再把在建工程抵押去拿开发贷。今年房企开发贷增速提高其实源于大企业开发贷的增长,中小房企跟开发贷关系不大。第三是土地资源,大企业获得更多资金资源,有了钱就可以增加城市布局,多拿地,土地资源就多了。  

“人、钱、地三个资源都有了,剩下就是开发的事了,就比较简单了。”欧阳捷说,大象跳舞,跑的比兔子还快,就是这个原因。  

逻辑二:严调控  

更有利于大企业  

单从大型房企上半年销售业绩的同比增幅看,似乎“史上最严”一轮调控的影响并不大。  

有关机构研究总监蒋云峰接受证券时报记者采访时认为,现在的调控政策,其实是利好大企业的。因为在规模效应下,越是调控,大企业相对小企业的优势越大。如大企业融资成本低,小企业可能融不到资,更别说成本是多少。另外,无论是营销能力还是拿地能力,特别是拿地时,大企业的品牌优势也非常明显。因此在现在的调控政策下,大房企市场份额扩张比较快,中小房企业绩下降比较快。  

民生证券研究院院长管清友也表示,在房地产企业融资收紧下,有限的资金流向信用资质更好的大房企。相比小房企,大房企融资渠道更加多元化,融资能力更强,因此能更好应对强监管下的流动性压力。  

“从调控的角度讲,其实大家受到的抑制(限购、限贷、限价)是一样的,但问题在于目前情况下,中小房企容易产生烂尾、卷款跑路,所以政府在其他很多方面会向大企业倾斜。”欧阳捷说,比如上海拿地要按评分,评分排名靠后不可能拿到地;有些地方政府在土地出让时会设置条件,必须交多少保证金而且要在账上停留多少时间才行,中小房企就不可能有那么多钱放在那,一天的利息损失不得了,而且本身也没那么多钱。  

逻辑三:抓住热点  

三四线补涨机会  

观察上半年销售业绩靠前的大型房企,基本都有广泛的全国化布局,除了一二线城市的主要贡献外,热点三四线城市的前瞻性战略布局也为业绩增长奠定了基础。  

上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时指出,大企业的销量是随着全国销量变化而变化的,上半年全国销量仍是正增长,大企业市场份额提升速度更快,相比市场蛋糕的增长又多分了一块蛋糕。  

另外,一些增速较快的企业,如碧桂园、恒大、融创、中南、中梁等在一些弱二线和三四线城市布局比较多。“今年上半年一线量缩,二线分化,强二线调控后也量缩,弱二线量还在增,三四线大部分是增的,所以在弱二线、三四线布局较多的企业上半年增速比较好看,增速比较强劲。”杨红旭说,融创除了因为前两年拿地和并购项目多,今年上市推广量大,对上半年的增速起到支撑作用外,这两年在改变策略,不再紧盯着一线和核心二线,弱二线太原、石家庄、青岛拿地很多,已经慢慢下沉到弱二线和三四线了。  

某大型上市房企有关负责人接受证券时报记者采访时也认为,一线销售还可以,影响没有外界说的那么大,而三四线对一些企业贡献较大,三四线的补涨带来了增量部分。  不过,从千亿房企名单看,融创显得有点与众不同,其主要布局在一线、环一线及核心城市,并没有像其他房企那样在三四线广泛布局,而且卖的都是中高端住宅,为何也能以高速增长冲进半年千亿俱乐部?  对此,一位不愿透露姓名业内人士表示,大企业是全国化布局,还有一些没有调控的二线城市给他们增加了贡献,这些地方“东方不亮西方亮”,带来增长溢出,仅仅靠三四线城市其实是不够的。“融创就是因为提前在中西部做了布局,调控之前有一些收获,如郑州。”他说,同时,调控之下的需求结构调整对融创反而是利好,因为限购限贷情况下,部分刚需或改善需求会选择一步到位,买最好、最合适的高端精品,而在政府限价情况下,融创响应政策合理定价,最终赢得市场。

下半年大房企业绩增速  

仍将远高于行业平均  

尽管从大型房企上半年销售业绩同比增幅看,“史上最严”一轮调控的影响并不明显,但是从月度销售额来看,部分房企的销售额也有逐月减少的趋势。5月有关机构监测的10大龙头房企中,有6家房企销售额连续两个月环比下滑。  

蒋云峰指出,从4月至6月份来看,其实大房企的后劲还是有一定的影响,整体来说,大家对下半年并不是特别看好,增长不会那么快,但大幅下降可能性也不大,预计大房企下半年销售业绩会增幅回落或增幅平稳。  

对于下半年房企销售额是否会保持上半年的高增长趋势,欧阳捷认为,下半年房企销售额的增速肯定会往下降,但是增长依然会比较快。因为排名前23强房企的市场份额从去年底的26.8%,已经迅速提升到今年1~5月的39.9%,从目前趋势看,很可能明年就会占据50%的市场份额,增速是非常快的。“全国整个销售的平均增速才百分之十几,这些房企跑的这么快,平均百分之五六十的速度,市场份额怎么会不大呢。”他预计,下半年大型房企的销售增速相比上半年会放缓,但还是会远远超过行业平均水平。  

杨红旭则认为,下半年房企分化会进一步加剧,主要是降温城市数量会进一步增加,一线、强二线和环都市圈,甚至一些普通二线和强三线都会降温,总体来讲,下半年的销售增速会进一步下滑,只有在三四线布局较多的企业下半年成交还会保持较快增长。 

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